Condominiums et copropriétés
L’assurance des condominiums et des copropriétés doit tenir compte d’un partage entre la police principale du syndicat et la police de chaque copropriétaire. La confusion entourant les réparations selon les règlements, une franchise tremblement de terre pouvant atteindre des millions et des conseils d’administration bénévoles qui gèrent cela sans personnel créent une réelle exposition. HUB examine les règlements en fonction des deux polices.
Gardez une longueur d’avance sur les défis du secteur
Là où les règlements administratifs déterminent qui répare quoi
Toutes les copropriétés et sociétés de copropriété servies par HUB font face aux mêmes défis : deux polices qui ne concordent pas toujours, une franchise imputée à un propriétaire et un conseil d’administration qui doit s’y retrouver sans personnel. HUB a vu une exposition se combiner à la suivante et a structuré son approche en conséquence.
Lorsque des dommages surviennent dans un immeuble en copropriété, ce sont les règlements administratifs — et non la cause — qui déterminent qui les répare. Un décalage entre la police collective et l’assurance du copropriétaire passe souvent inaperçu jusqu’à ce qu’une réclamation le mette à l’épreuve. Les copropriétaires doivent savoir qui est couvert avant que cela n’arrive.
HUB examine côte à côte l’attribution de la responsabilité des réparations dans les règlements administratifs, la police collective et la police du copropriétaire avant un sinistre, et confirme explicitement dans quels cas la législation protège les copropriétaires contre la subrogation, afin que le syndicat et ses copropriétaires sachent exactement qui est couvert pour quoi.
Éviter un différend lié aux règlements administratifs est avant tout une question de timing : revoir avec les copropriétaires les règles de responsabilité des réparations avant un sinistre, plutôt que de les expliquer pour la première fois pendant une réclamation.
La responsabilité des réparations est claire avant qu’un sinistre ne survienne; la police collective et les polices des copropriétaires fonctionnent ensemble sans exposition cachée, et les copropriétaires comprennent d’avance quand la législation les protège contre la subrogation.
La franchise tremblement de terre d’une copropriété peut atteindre des millions de dollars, répartis entre chaque propriétaire selon la quote-part. Cette facture peut arriver en même temps que des dommages catastrophiques, tandis que les hausses de prime accentuent la pression. Un examen standard n’est pas conçu pour évaluer ce type d’exposition; la répartition de la franchise et la pression sur la prime doivent toutes deux être prises en compte avant le renouvellement.
HUB combine une couverture individuelle d’évaluation de la franchise tremblement de terre pour les propriétaires qui veulent combler cette exposition avec une gestion proactive des risques, l’entretien effectué et l’atténuation des dégâts d’eau. Les organisations qui font appel au courtier plusieurs mois avant le renouvellement, appuyées par ces travaux d’entretien et d’atténuation, peuvent constater des primes sensiblement plus basses en conséquence.
Éviter d’être pris au dépourvu par une évaluation de franchise tremblement de terre dépend du moment choisi : souscrire la couverture individuelle avant l’événement, plutôt que de découvrir pour la première fois la quote-part après un séisme.
Une évaluation de franchise tremblement de terre ne prend pas un propriétaire individuel au dépourvu parce que la couverture était déjà en place, et une gestion proactive des risques maintient l’augmentation de prime de la société bien en dessous de celle de pairs réactifs.
Les conseils d’administration de copropriété composés de bénévoles doivent généralement composer seuls avec la législation sur la sécurité structurale, la répartition des franchises et les attentes des assureurs. Une copropriété de grande hauteur qui a sollicité son courtier près d’un an à l’avance a économisé plus de 400 000 $ en prime. Les échéanciers standards n’ont jamais été conçus en fonction de la capacité des bénévoles. Une intervention hâtive change les résultats.
HUB communique avec un conseil environ 90 jours avant le renouvellement, transmet directement aux assureurs les travaux d’entretien et d’atténuation des risques déjà réalisés, et fait participer le courtier aux réunions du conseil et à l’assemblée générale annuelle (AGA), afin que les administrateurs bénévoles n’aient pas à expliquer seuls aux copropriétaires des décisions d’assurance complexes.
Obtenir le meilleur résultat au renouvellement repose sur le bon moment et une bonne préparation : faire intervenir le courtier plusieurs mois à l’avance et laisser une équipe de gestion des risques préparer le dossier pour les assureurs, plutôt que de tout précipiter à la dernière minute.
Un conseil bénévole n’a pas besoin de devenir expert en assurance pour obtenir un renouvellement solide, et les travaux d’atténuation des risques sont transformés en preuves prêtes pour les assureurs plusieurs mois d’avance plutôt qu’à la dernière minute.
Des solutions de gestion des risques adaptées à votre secteur
Un programme coordonné pour la structure partagée de votre copropriété
Les programmes génériques pour immeubles à propriétaire unique ne tiennent pas compte de ce qui distingue les copropriétés et les immeubles en strata : une structure à deux polices, une exposition aux franchises attribuée aux propriétaires individuels et des conseils d’administration bénévoles qui doivent gérer les deux sans personnel dédié. HUB coordonne l’examen des règlements administratifs, la planification des franchises et le soutien au renouvellement au sein d’une structure d’assurance pour associations condominiales conçue en fonction de ces réalités.
Ce sont les règlements administratifs de la société, et non la cause du dommage, qui déterminent si la société ou le propriétaire individuel est responsable des réparations après une perte, et un décalage entre la police principale et l’assurance du copropriétaire n’est souvent découvert qu’au moment où une réclamation le met à l’épreuve. HUB examine côte à côte l’attribution des responsabilités de réparation prévue par les règlements administratifs, la police principale et la police du copropriétaire avant qu’une perte ne survienne, afin de combler l’écart entre ce que chaque police présume que l’autre couvre. Cet examen confirme aussi, en termes clairs, dans quels cas la législation applicable protège les copropriétaires et les locataires contre la subrogation de l’assureur; une protection contre-intuitive, mais confirmée, que de nombreux propriétaires et conseils d’administration ne comprennent pas entièrement. L’assurance des sections de strata fait l’objet du même examen : les sections qui fonctionnent comme des entités distinctes au sein d’une société plus vaste ont leurs propres expositions en matière de biens, de responsabilité civile et d’assurance des administrateurs et dirigeants (D&O), qui ne sont pas automatiquement couvertes par les polices de la société mère.
La franchise pour tremblement de terre d’une copropriété peut atteindre des millions de dollars, et chaque propriétaire est responsable d’une part proportionnelle calculée selon la quote-part de son unité, une facture qui peut arriver en même temps que les dommages matériels catastrophiques eux-mêmes. HUB offre une couverture individuelle de la cotisation à la franchise pour tremblement de terre aux propriétaires qui souhaitent combler cette exposition précise, en remboursant la part du propriétaire de la cotisation à la franchise imposée par la société jusqu’à des limites typiques de 250 000 $. Cette couverture individuelle s’accompagne d’une gestion proactive des risques au niveau de la société — entretien effectué, programmes d’atténuation des dégâts d’eau et autres travaux de réduction des risques que les assureurs reconnaissent et qui ont réduit de façon mesurable les primes des sociétés qui les ont entrepris. Ensemble, cela permet de répondre à la fois à l’exposition du propriétaire individuel et aux pressions plus larges sur les primes de la société dans un marché difficile.
Les conseils de copropriété bénévoles et les conseils d’administration de condos doivent s’y retrouver dans la législation sur la sécurité structurelle, la répartition de la franchise en cas de tremblement de terre et les attentes des assureurs en grande partie par eux-mêmes, sans le personnel dédié dont disposerait une plus grande organisation. HUB communique avec un conseil environ 90 jours avant le renouvellement, bien avant la conversation de renouvellement de dernière minute habituelle, et aide à traduire les travaux d’entretien et d’atténuation des risques réalisés en preuves reconnues par les assureurs. Ce soutien va jusqu’à faire participer directement le courtier aux réunions du conseil et à l’assemblée générale annuelle, afin que les membres bénévoles du conseil n’aient pas à expliquer aux copropriétaires des décisions complexes en matière d’assurance de l’association de copropriété sans le soutien d’un expert dans la salle. Une copropriété en hauteur ayant adopté cette approche près d’un an avant le renouvellement a réalisé plus de 400 000 $ d’économies sur la prime tout en améliorant son profil de risque.
Aperçus de l’industrie
Aperçus et recherches sur les copropriétés et les strates
