Assurance pour les constructeurs d’habitations
Les constructeurs d’habitations sont exposés à un profil de responsabilité continu que les entrepreneurs commerciaux n’ont pas. Cela comprend une exposition après travaux qui se prolonge pendant des années suivant la clôture, un portefeuille d’actifs de maisons spéculatives et de maisons modèles à protéger entre le début des travaux et la vente, ainsi qu’une main-d’œuvre sous-traitée dont la qualité de l’assurance influence directement le risque propre du constructeur.
Les conseillers de HUB comprennent l’assurance de la construction résidentielle au fil des cycles du marché et structurent des programmes qui tiennent bon pendant la phase de croissance et le ralentissement qui suit.
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Trois risques qui définissent l’exposition des constructeurs d’habitations
Les constructeurs d’habitations sont exposés à trois risques en particulier : une responsabilité après travaux qui augmente avec chaque livraison, des biens immobiliers à chaque étape du développement qui nécessitent une couverture distincte, et une base de sous-traitants dont la qualité de l’assurance influe sur le propre risque du constructeur. Les conseillers de HUB structurent des programmes pour les constructeurs de maisons en série, les constructeurs de maisons sur mesure, les constructeurs spéculatifs et les promoteurs de projets de construction de logements locatifs, là où ces trois éléments se rencontrent.
Chaque maison livrée par un constructeur fait démarrer une période de responsabilité qui peut s’étendre sur une décennie ou plus. Les réclamations pour défauts de construction, notamment les infiltrations d’eau, les défaillances structurelles et les vices cachés, représentent l’exposition financière continue la plus importante pour les constructeurs d’habitations, particulièrement dans les provinces où les litiges liés aux défauts de construction constituent une industrie structurée du côté des demandeurs. Le coût total du risque lié à la responsabilité après travaux s’accumule de façon invisible pendant les cycles de croissance et ne devient souvent apparent que lors du ralentissement du marché qui suit.
Les conseillers de HUB aident les constructeurs d’habitations à dimensionner les limites d’assurance après travaux selon l’exposition de leur portefeuille, à faire respecter les exigences d’assurance des sous-traitants afin d’éviter que les réclamations pour défauts de construction ne soient transférées vers le programme du constructeur, et à mettre les constructeurs à grand volume en relation avec des options d’assurance responsabilité civile globale de chantier et d’assurance responsabilité civile complémentaire qui répondent à l’ampleur des sinistres à grande échelle. Le programme est structuré pour le portefeuille de livraisons que le constructeur a aujourd’hui, et non pour celui qu’il avait au dernier renouvellement.
Les constructeurs d’habitations qui ont connu une forte croissance au cours du dernier cycle découvrent souvent leur exposition liée à la responsabilité après travaux pendant le ralentissement. Le bon moment pour bien dimensionner ce programme, c’est lorsque les clôtures sont solides, et non lorsque les réclamations émergent et que les revenus ont diminué.
Les constructeurs résidentiels détiennent en tout temps un portefeuille immobilier à plusieurs niveaux, comprenant notamment des terrains bruts, des maisons spéculatives en construction, des stocks invendus terminés et des maisons modèles en activité. Chaque étape comporte des besoins distincts en matière d’assurance des maisons spéculatives que les formules standards d’assurance des risques du constructeur et d’assurance des biens commerciaux n’ont pas été conçues pour couvrir ensemble dans un seul programme. Les maisons modèles accentuent cette réalité : entièrement terminées et ouvertes chaque jour à la circulation des visiteurs, elles se situent entre l’assurance des risques du constructeur, aussi appelée assurance chantier (Course of Construction, CoC), et l’assurance des biens commerciaux, deux formules conçues pour des étapes différentes, dont aucune n’est adaptée à une maison à la fois terminée et occupée par des visiteurs tous les jours.
Les conseillers de HUB aident les constructeurs résidentiels à concevoir des programmes d’assurance des risques du constructeur qui couvrent les stocks spéculatifs depuis le début des travaux jusqu’à la vente, ajoutent une protection pour les maisons modèles tant pour les biens que pour la responsabilité civile quotidienne liée aux visiteurs, et couvrent l’exposition des stocks terminés entre les constructions et les clôtures de vente.
Les maisons spéculatives terminées et les maisons modèles se trouvent exactement là où la couverture de l’assurance des risques du constructeur prend fin et où la couverture de l’assurance des biens commerciaux n’a pas encore commencé. Sans programme conçu expressément pour combler cet écart, les actifs les plus visibles et les plus visités d’un constructeur résidentiel sont aussi les moins assurés.
Les constructeurs résidentiels dotés d’un programme qui couvre l’ensemble du cycle de vie des actifs, du terrain au stock terminé, savent que chaque propriété de leur portefeuille est protégée à la bonne étape du développement, sans zone grise où la couverture d’une formule prend fin avant que celle d’une autre ne commence.
Les constructeurs de maisons en série dépendent presque entièrement de la main-d’œuvre sous-traitée. Lorsque ce bassin de main-d’œuvre est mal sélectionné, insuffisamment assuré ou mis à rude épreuve par la demande du marché, l’exposition ne demeure pas chez le sous-traitant; elle se répercute sur le programme de responsabilité civile générale (RCG) du constructeur, son régime d’indemnisation des accidents du travail et la longue traîne de responsabilité après travaux. Une attestation d’assurance expirée en plein cycle de production, une équipe de métier causant des dégâts d’eau dans 30 maisons en charpente ou un sous-traitant dont les équipes sont ensuite reclassées comme employés réputés peuvent chacun avoir des répercussions sur l’ensemble d’un portefeuille actif.
Les conseillers de HUB aident les constructeurs résidentiels à concevoir des normes de présélection des sous-traitants adaptées à leur volume de production, à appliquer uniformément les minimums d’attestation d’assurance dans l’ensemble des relations actives avec les corps de métier et à structurer des régimes d’indemnisation des accidents du travail qui tiennent compte des réalités de la main-d’œuvre résidentielle à grand volume, y compris l’exposition potentielle à titre d’employeur réputé.
La façon la plus rapide de compromettre le programme d’assurance d’un constructeur résidentiel est d’assouplir les normes applicables aux sous-traitants lorsque le marché se resserre. La discipline la plus mise à l’épreuve est souvent la plus difficile à maintenir sous la pression de la production et la plus essentielle à préserver.
Les constructeurs qui appliquent des normes cohérentes à l’égard des sous-traitants et une gestion active des attestations d’assurance maintiennent la qualité de la couverture dans l’ensemble de leur main-d’œuvre à un niveau stable, quel que soit le volume de production — de sorte que le risque lié aux sous-traitants demeure chez les sous-traitants.
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Coordonner la couverture sur l’ensemble du cycle de développement résidentiel
Les programmes d’assurance construction résidentielle pour constructeurs d’habitations doivent couvrir simultanément trois volets : la longue traîne de responsabilité pour chaque habitation livrée, les actifs immobiliers tout au long du cycle complet de développement et une main-d’œuvre de sous-traitants dont la qualité de couverture influence directement l’exposition du constructeur. HUB structure ses programmes autour de ces trois volets.
L’assurance contre les défauts de construction constitue le principal risque financier à long terme pour les constructeurs d’habitations et celui qui fait l’objet de la gestion la moins active pendant les phases de croissance. Les conseillers de HUB abordent la conception du programme après travaux comme un calcul à l’échelle du portefeuille, en dimensionnant les limites de RCG et les sous-limites après travaux en fonction de l’inventaire total des habitations livrées, du délai de prescription provincial et du contexte des litiges liés aux défauts de construction dans chaque territoire où le constructeur exerce ses activités. Pour les grands ensembles résidentiels, HUB évalue les programmes d’assurance responsabilité civile globale de chantier, aussi appelés programmes d’assurance contrôlés par le propriétaire et programmes d’assurance contrôlés par l’entrepreneur, comme une autre structure de programme.
L’assurance des risques du constructeur doit inclure un portefeuille d’actifs que les formulaires standards pour projet unique n’ont pas été conçus pour couvrir : terrains bruts, maisons spéculatives à diverses étapes, stocks invendus terminés et maisons modèles utilisées activement au quotidien. HUB conçoit des programmes d’assurance des risques du constructeur à l’échelle du portefeuille adaptés au nombre de mises en chantier simultanées et aux déclencheurs de garantie propres à chaque étape d’achèvement. Les maisons modèles nécessitent une couverture distincte des biens et de la responsabilité civile des lieux pour la circulation quotidienne des visiteurs. Les stocks terminés nécessitent une assurance des biens assurant la transition entre l’expiration de l’assurance des risques du constructeur et la vente éventuelle.
Pour les constructeurs de maisons en série, la gestion des sous-traitants n’est pas une fonction administrative, c’est une décision de conception du programme d’assurance. La qualité de la couverture de la base de sous-traitants détermine quelle part de la responsabilité générée par les travaux sous-traités demeure chez le sous-traitant plutôt que de se transférer au programme d’assurance RCG et de responsabilité après travaux du constructeur. Les conseillers de HUB aident les constructeurs résidentiels à établir et à appliquer des normes de présélection des sous-traitants, à mettre en œuvre des programmes de vérification et de suivi des attestations d’assurance qui fonctionnent à grande échelle et à concevoir des programmes d’indemnisation des accidents du travail qui tiennent compte de l’exposition à titre d’employeur réputé que certaines règles provinciales créent lorsqu’un constructeur résidentiel exerce un contrôle sur la main-d’œuvre sous-traitée. Pour les constructeurs résidentiels dont la base de sous-traitants le justifie, le programme d’assurance contre la défaillance de sous-traitants (SDI) de HUB offre une couverture pour les pertes lorsqu’un sous-traitant ne s’acquitte pas de ses obligations.
L’assurance pour la construction de logements locatifs exige une architecture de programme différente de celle de la construction résidentielle traditionnelle destinée à la vente. Les constructeurs résidentiels qui concluent des contrats de logements locatifs avec des investisseurs institutionnels — des fiducies de placement immobilier (FPI), des sociétés de capital-investissement et des bureaux de gestion de patrimoine familial — font face à des déclarations et garanties liées à la vente en bloc qui créent une responsabilité éventuelle après la clôture, absente des transactions individuelles de maisons destinées à la vente. Les logements locatifs ensuite convertis à la vente génèrent un risque de conversion : des réclamations au titre de la garantie et des défauts de construction de la part d’acheteurs individuels, dans un cadre que le contrat de logements locatifs initial n’avait pas prévu. Les conseillers de HUB aident les constructeurs résidentiels actifs dans le secteur des logements locatifs à structurer les dispositions d’assurance pour les ventes en bloc, à planifier la transition de l’assurance des chantiers vers les programmes d’assurance habitation collective et à établir des liens avec la pratique immobilière de HUB pour la phase opérationnelle.
Aperçus du secteur
Des programmes conçus pour l’ensemble du cycle et prêts pour chaque étape
Les constructeurs d’habitations dont les programmes ont été conçus pour l’ensemble du cycle, et non seulement pour la phase de croissance, bénéficient d’une assurance responsabilité après travaux qui absorbe les réclamations liées aux défauts lorsqu’ils arrivent à maturité, d’une assurance des risques du constructeur qui couvre l’ensemble du portefeuille et de normes applicables aux sous-traitants qui résistent aux exigences de la production. Le travail de HUB auprès des constructeurs résidentiels se mesure dans ces moments.
