Assurance pour les promoteurs de projets de construction

Les promoteurs immobiliers et les propriétaires de projets sont responsables des actions et de la sécurité de toutes les personnes sur un projet — entrepreneurs, concepteurs et ingénieurs — de sorte qu’une perte de responsabilité causée par l’un d’eux peut se répercuter sur le propriétaire, même s’il n’effectue pas directement les travaux. Ils doivent aussi obtenir et structurer le programme d’assurance pour l’ensemble de leur projet : assurance des risques du constructeur, aussi appelée assurance des biens en cours de construction (CoS), OCIP ou programme d'assurance contrôlé par l'entrepreneur (CCIP)

[Label], exigences du prêteur et assurance après travaux, avant que la conception soit terminée et avant que l’entrepreneur général (EG) soit retenu. Se tromper dans cette structure à l’étape du financement crée des obligations de couverture qui ne peuvent pas être corrigées sans perturber l’échéancier du projet.

Cela repose sur un programme d’assurance contrôlé par le propriétaire qui regroupe la responsabilité civile générale et la responsabilité civile complémentaire pour le propriétaire, l’entrepreneur général et chaque sous-traitant sous une seule police, plutôt que de compter sur la couverture distincte de chaque partie pour répondre adéquatement lorsqu’une réclamation touche plusieurs parties. Les promoteurs et propriétaires qui réussissent cette démarche font appel à leur conseiller en assurance dès l’étape du financement du projet, avant la fin de la conception, afin de structurer les exigences d’assurance des risques du constructeur et du programme d’assurance contrôlé (CIP) qui satisfont les prêteurs, répondent aux exigences des assureurs et couvrent l’ensemble du projet, du début des travaux jusqu’à l’achèvement substantiel.

Pour les propriétaires, l’une des plus grandes occasions consiste à aborder l’assurance des biens en cours de construction comme une décision stratégique dès le début du processus, plutôt que de la traiter comme un placement de commodité de dernière minute avant le début des travaux. À ce stade, le programme est structuré en fonction des engagements du projet plutôt que de ses besoins.

Les promoteurs qui intègrent leur structure d’assurance au financement du projet et au processus de préconstruction obtiennent des programmes qui satisfont les prêteurs, répondent aux exigences des assureurs sans délai et couvrent l’ensemble du projet dès le premier jour des travaux.

La structure elle-même, principal actif immobilisé du propriétaire, est exposée aux incendies, aux dégâts d’eau et au vol pendant toute la période de construction, et la couverture Course of Construction (CoC) (également appelée assurance des risques du constructeur) est devenue plus difficile et plus coûteuse à obtenir, les pertes liées aux phénomènes météorologiques catastrophiques réduisant la capacité du marché. Au-delà de la période de construction, l’exposition à la responsabilité ne prend pas fin à l’achèvement non plus; des réclamations pour vices cachés et des litiges pour défauts de construction peuvent survenir des années après la remise du projet, et les promoteurs qui vendent des actifs achevés conservent cette exposition.

HUB obtient une couverture CoC adaptée à la pleine valeur achevée du projet, y compris les coûts indirects, et compare les modalités au marché actuel de l'assurance des risques du constructeur plutôt que de présumer que les prix et la capacité des cycles précédents s’appliquent encore. Les propriétaires qui gèrent bien la responsabilité à longue traîne structurent aussi des extensions de couverture après travaux qui survivent à la remise du projet et maintiennent la structure de soutien aux réclamations qu’exigent les litiges pour défauts de construction lorsqu’ils finissent par survenir.

L’actif à risque ici n’est pas une limite de police sur papier, c’est le projet lui-même. Les propriétaires qui considèrent l’assurance des chantiers comme une formalité sont souvent ceux qui sont les plus exposés lorsqu’un sinistre survient, et la gravité croissante des réclamations dans les dossiers de défauts de construction a aussi sensiblement changé la discussion sur les limites de garantie complémentaires. Des limites qui étaient adéquates il y a quelques années peuvent ne plus l’être aujourd’hui.

Le propriétaire protège la pleine valeur en capital du projet jusqu’à son achèvement, avec des modalités de couverture qui reflètent le marché actuel plutôt qu’une hypothèse dépassée sur le coût et la disponibilité et, en traitant aussi de façon proactive la responsabilité à longue traîne au moyen d’extensions après travaux et de limites excédentaires actuelles, protège la valeur financière de ses actifs achevés sans l’exposition que peuvent produire les litiges pour défauts de construction.

Les prêteurs privilégient de plus en plus les programmes d’assurance contrôlés par le propriétaire, ou les exigent, particulièrement ceux qui comprennent une couverture pour retard de mise en service, comme condition du financement du projet; le choix du programme de gestion des risques par le promoteur est donc devenu une exigence préalable au financement, et non simplement une décision de gestion des risques prise une fois le capital obtenu. Par ailleurs, à mesure que les modes de réalisation conception-construction et les programmes de conception fournie par le propriétaire prennent de l’ampleur, les promoteurs et les propriétaires dirigent ou cosignent de plus en plus la conception du projet, ce qui peut créer une exposition à la responsabilité professionnelle que leur police standard de responsabilité civile générale (RCG) exclut expressément.

HUB structure l’OCIP et sa composante de couverture pour retard de mise en service assez tôt dans le processus de mobilisation du capital pour satisfaire aux exigences des prêteurs, plutôt que de traiter le programme d’assurance comme une étape qui suit le financement plutôt que de le soutenir. Les promoteurs et les propriétaires qui évoluent dans des programmes de conception-construction et de conception dirigée par le propriétaire bénéficient également d’une police d’assurance responsabilité professionnelle protectrice du propriétaire qui s’ajoute à l’assurance erreurs et omissions (E et O) du professionnel de la conception, comblant ainsi la lacune du programme standard de RCG créée par l’exclusion relative aux services professionnels lorsque le propriétaire fournit des directives de conception.

Il n’est plus inhabituel que les prêteurs posent des questions sur le programme d’assurance avant de débloquer des capitaux. Les promoteurs qui considèrent cela comme une simple case à cocher de dernière minute sont ceux qui se retrouvent à improviser. Il en va de même pour la responsabilité professionnelle : la plupart des propriétaires qui adoptent la conception-construction pour la première fois ne réalisent pas que leur police standard de RCG contient une exclusion relative aux services professionnels qui s’applique à toute directive de conception qu’ils fournissent, et la lacune demeure invisible jusqu’à ce qu’une réclamation liée à la conception soit refusée.

Le promoteur se présente aux discussions de financement avec un programme de gestion des risques déjà structuré pour répondre aux attentes des prêteurs, au lieu d’en adapter un sous pression après la demande d’un prêteur; de plus, ayant traité son exposition à la responsabilité professionnelle avant l’exécution du projet, il acquiert la capacité de réaliser des projets de conception-construction et des projets dirigés par le promoteur immobilier avec la couverture que son programme offre réellement.