Gérer ce qu'on ne construit pas soi-même : le risque lié aux sous-traitants pour les constructeurs résidentiels

En construction résidentielle, c'est le nom du constructeur qui figure sur le contrat, la garantie et la réclamation. En vertu du droit canadien, les entrepreneurs généraux peuvent être tenus responsables des vices causés par leurs sous-traitants lorsque ces vices présentent un danger pour les occupants ou les futurs propriétaires¹. Cet écart entre la responsabilité et l'exécution des travaux fait du transfert du risque lié aux sous-traitants une pratique commerciale fondamentale pour les constructeurs résidentiels, et non simplement une question de couverture.

Contrairement aux entrepreneurs généraux, qui exécutent habituellement une partie des travaux eux-mêmes et assurent une supervision directe tout au long du projet, le profil de risque d'un constructeur résidentiel dépend entièrement de la qualité des sous-traitants qu'il choisit et gère. Cette dépendance s'aggrave rapidement dès que quelque chose tourne mal.

Les investissements en contrôle de la qualité sont rentables

L'industrie de la construction n'a jamais vraiment fait consensus sur la façon de définir la qualité de l'exécution des travaux, et encore moins sur la façon de la mesurer et d'en assurer un suivi constant. C'est précisément dans cet écart que les constructeurs rigoureux trouvent leur avantage.

Les constructeurs qui se démarquent sont ceux qui démontrent comment la qualité est mesurée et activement gérée dans chaque projet et chaque relation avec un sous-traitant. Pour bâtir cette base, il faut d'abord mettre en place les bons processus :

• Préqualification structurée des sous-traitants : Un processus formel qui évalue l'expérience, les antécédents, le bilan en matière de sécurité et la situation financière d'un sous-traitant, réalisé avant la signature de tout contrat, constitue une mesure de contrôle de la qualité autant qu'une mesure de gestion du risque. Choisir un sous-traitant principalement en fonction du prix est l'une des voies les plus directes vers des problèmes de qualité en aval.
• Définir et documenter la qualité à chaque étape critique de la construction : Chaque phase (fondation, charpente, toiture, pénétrations, imperméabilisation, travaux intérieurs) peut engendrer des vices ultérieurs si elle n'est pas correctement documentée et gérée. Les plateformes technologiques conçues spécifiquement pour la construction résidentielle transforment la gestion de la qualité : elle passe d'inspections ponctuelles à une discipline continue. Les constructeurs peuvent ainsi suivre la qualité de façon constante dans tous leurs projets et bassins de sous-traitants.
• Gestion des certificats et exigences relatives aux assurés additionnels : Chaque sous-traitant sur le chantier devrait détenir sa propre assurance responsabilité civile générale et désigner le constructeur comme assuré additionnel avant le début des travaux. L'application constante des exigences relatives aux assurés additionnels pour tous les corps de métier, ainsi que le suivi des certificats tout au long du cycle de construction et pendant plusieurs années après son achèvement, permet de combler une lacune d'applicabilité de la couverture trop souvent négligée.
• Réviser les contrats et les clauses d'indemnisation pour vices de construction : Les ententes de sous-traitance devraient clairement définir les responsabilités de chaque partie, avec un libellé d'indemnisation pour vices de construction juste et applicable, établissant des attentes claires avant le début des travaux et réduisant l'ambiguïté en cas de litige.
• Établir un dossier de réclamations proactif : Un historique de sinistres difficile n'a pas à définir une soumission. Ce que les assureurs veulent comprendre, c'est ce qui a changé. Quels processus ont été mis à jour? Quels sous-traitants ont été remplacés? Quels nouveaux protocoles sont maintenant la norme? Ce dossier, appuyé par la documentation, fait passer la conversation de l'historique des sinistres à la trajectoire de risque.
• Considérer l'assurance comme un filet de sécurité, et non un substitut : Des outils comme les programmes d'assurance propres à un projet offrent une couche de protection importante, mais ne remplacent pas la rigueur des processus qui permet d'éviter les réclamations. Les constructeurs qui maîtrisent leurs processus sont ceux avec qui les assureurs veulent faire affaire.

Pourquoi il est important de travailler avec le bon courtier

Les constructeurs résidentiels ont tout intérêt à travailler avec un conseiller qui comprend que la construction résidentielle est différente de la construction commerciale, et que les constructeurs résidentiels ne sont pas des entrepreneurs généraux. Un courtier qui aborde un constructeur résidentiel de la même façon qu'un entrepreneur général commercial risque de mal évaluer le risque, de passer à côté des enjeux de gestion de la qualité les plus importants et de mal comprendre la relation unique que les constructeurs résidentiels entretiennent avec leurs clients.

Le bon conseiller :

• Évalue si des outils comme un programme d'assurance responsabilité civile globale de chantier (« wrap-up »), où le constructeur achète une couverture au nom des sous-traitants, conviennent au volume d'affaires et au profil de risque du constructeur.
• Comprend que les structures d'indemnisation pour vices de construction renforcent un solide programme de qualité plutôt que de le remplacer.
• Aide à élaborer et à présenter le portrait complet du risque de manière à convaincre les souscripteurs.
• A accès à des produits de garantie habitation, comme la Garantie HUB, qui offrent une gestion professionnelle des garanties et une protection en matière de responsabilité.

Les constructeurs résidentiels qui investissent dans la définition, la mesure et la gestion de la qualité livrent de meilleurs produits, tissent des relations plus solides avec leurs sous-traitants et créent le type d'antécédents documentés qui parlent d'eux-mêmes. Ces investissements ouvrent des portes auprès des assureurs, favorisent l'obtention de meilleures conditions et positionnent les constructeurs résidentiels pour une résilience à long terme.

Communiquez avec un conseiller en construction de HUB pour commencer à bâtir un programme de gestion du risque lié aux sous-traitants qui renforce votre assurabilité et votre position concurrentielle à long terme.

1. Lexpert, « How to resolve construction deficiencies legally » [en anglais], 27 novembre 2025.