L'entretien différé et le risque immobilier croissant pour les établissements d'enseignement

Les établissements d'enseignement doivent composer avec de nombreuses priorités budgétaires concurrentes qui peuvent pousser les décideurs à reporter les projets d'entretien annuels au profit d'autres priorités perçues comme plus urgentes, telles que les besoins en personnel, l'amélioration des programmes et d'autres objectifs stratégiques. Au fil du temps, le report systématique de l'entretien planifié et des projets d'immobilisations crée un passif important non comptabilisé et réduit la durée de vie utile des installations. L'escalade des coûts liés à l'entretien différé constitue aujourd'hui l'un des risques immobiliers les plus importants pour les établissements d'enseignement.

Dans une université canadienne, l'arriéré d'entretien différé a atteint 1,3 milliard $ et continue de croître, tandis que les universités ontariennes affichaient en 2025 un indice moyen de l'état des installations sur trois ans de plus de 16 %, un indice de référence qui compare le coût de correction des déficiences au coût du remplacement complet¹. Les écoles publiques de la maternelle à la 5^e secondaire font face à leurs propres lacunes en matière d'infrastructures, attribuables au vieillissement des bâtiments et au sous-financement des budgets d'entretien. Les écoles indépendantes sont confrontées à un angle mort structurel : les normes comptables des organismes sans but lucratif n'exigent pas la divulgation des passifs liés à l'entretien différé dans les états financiers, ce qui rend l'arriéré invisible aux yeux des conseils d'administration et des parties prenantes.

Ce que le report coûte réellement

En Ontario, les conseils scolaires font face à un arriéré d'infrastructures actuel de 6,5 milliards $, une somme qu'une analyse gouvernementale indépendante prévoit voir grimper à 22,1 milliards $ d'ici une décennie si le financement ne suit pas le rythme². En pratique, l'effet cumulatif du report est souvent bien pire que ne le laissent croire les chiffres initiaux.

Prenons un scénario simple : une section de toiture montre des signes d'usure la première année, avec un coût de réparation estimé à 80 000 $. Dès la troisième année, une infiltration d'eau a endommagé les tuiles de plafond et détrempé l'isolant, faisant grimper le coût à 220 000 $. À la cinquième année, la présence de moisissure dans deux salles de classe entraîne une fermeture partielle et des travaux de décontamination de 600 000 $. À la septième année, des dommages structurels exigent le remplacement complet de la toiture, portant le coût total à plus de 1,4 million $, soit 17,5 fois le montant initial de 80 000 $ prévu lors de la décision initiale.

Et cela, avant même de tenir compte des répercussions sur l'assurance. Des réclamations répétées peuvent entraîner un examen plus approfondi de la part des souscripteurs, des exclusions liées aux dommages causés par l'eau et, éventuellement, des questions sur l'assurabilité future et la hausse des primes.

Élaborer une stratégie d'entretien proactive

Pour la gestion des installations éducatives, tous secteurs confondus (petite enfance, maternelle à la 5^e secondaire, enseignement supérieur et formation professionnelle), la voie à suivre exige une gouvernance, une documentation et une stratégie d'immobilisations que la direction et les conseils d'administration peuvent voir et sur lesquelles ils peuvent agir. L'entretien préventif dans les établissements d'enseignement est une fonction de gestion des risques, et non une simple liste de réparations en attente.

Voici huit pratiques qui permettent aux établissements de bien gérer le risque lié aux installations :

• Évaluations régulières des installations — Chaque bâtiment devrait être évalué selon un cycle défini, au minimum tous les cinq ans, par des professionnels qualifiés.
• Plan d'immobilisations sur 10 à 30 ans — Ce plan modélise les coûts de possession des actifs de façon prospective, plutôt que de se limiter à un budget de réparation annuel.
• Modélisation des coûts du cycle de vie — Le coût total de possession éclaire le calendrier de remplacement et chaque décision d'immobilisation.
• Arriéré documenté avec estimations de coûts — Un arriéré quantifié et chiffré constitue la base pour prioriser les ressources et faire rapport à la direction.
• Réinvestissement annuel au niveau de référence — L’établissement devrait déterminer une cible de financement annuelle pour le remplacement des installations physiques, les réparations et l'entretien spécial et consigner les déficits lorsque des contraintes budgétaires surviennent.
• Priorisation fondée sur le risque — La santé et la sécurité viennent en premier lieu, suivies de l'état du bâtiment, de l'incidence opérationnelle et de l'âge des actifs.
• Évaluations immobilières régulières — La sous-évaluation limite la capacité d'un établissement à se remettre d'une perte; les évaluations doivent suivre le rythme des coûts de remplacement réels.
• Rapport annuel au conseil d'administration — Un tableau de bord des installations tient les administrateurs informés et responsables.

Lorsque le risque lié aux installations est visible, il devient gérable. Les établissements les mieux positionnés pour protéger leurs étudiants, leur personnel et leurs actifs sont ceux qui considèrent l'entretien différé comme une priorité de gestion des risques, et non seulement comme un poste budgétaire.

Communiquez avec les spécialistes en assurance pour le secteur de l'éducation de HUB International pour amorcer la discussion sur le profil de risque des installations de votre établissement et la stratégie d'entretien qui protègera votre campus, votre personnel et votre assurabilité.

¹ University of Toronto, Facilities & Services, « Deferred Maintenance Report 2025 », février 2026.
² Bureau de la responsabilité financière de l'Ontario, « Les conseils scolaires de l’Ontario : État des bâtiments scolaires, capacité d'accueil des élèves et budgétisation des immobilisations », 17 décembre 2024.