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HUB International – Perspectives 2021

Immobilier

 

Transformer l’incertitude en occasions

Retour à toutes les perspectives

Réinvention et résilience

Les propriétaires et les opérateurs immobiliers doivent composer avec des défis sans précédent, notamment l’inoccupation des locaux et la perte de revenus locatifs, alors qu’ils doivent convertir leurs immeubles. Il devient essentiel d’aborder de front ces nouveaux risques commerciaux pour obtenir du succès à l’avenir.

Le marché de l’immobilier canadien est destiné à se réinventer en 2021.

 

Les propriétaires auront pour défi de préserver la valeur de leur portefeuille immobilier tout en assurant la sécurité des locataires et des visiteurs. Pour ce faire, ils devront mettre l’accent sur la gestion des risques et sur la planification de la continuité des activités en 2021.

«Le secteur a toujours fait preuve de résilience et de créativité.»

La pandémie a accéléré des changements déjà amorcés au sein de l’industrie, surtout dans les secteurs du commerce de détail et des espaces de bureau. En raison de la COVID-19, des baux ont été annulés et des espaces de bureau plus petits sont apparus sur le marché. Les lieux de divertissement et les entrepôts de distribution ont remplacé les grands magasins de centres commerciaux maintenant fermés et les magasins à grande surface devenus vacants. Les tours de bureaux commerciaux ont été transformées en condos.

De façon générale, l’industrie a toujours fait preuve de la résilience et de la créativité requises pour réaffecter les actifs et accélérer la construction lorsque cela s’avère nécessaire. En 2021, le secteur devra de nouveau mettre ces qualités à profit.

Voici un aperçu des prévisions concernant l’industrie immobilière pour la prochaine année :

«L’“effet COVID-19” sur le marché des assurances aura une incidence importante sur les coûts d’assurance futurs des propriétaires immobiliers. Les tarifs devraient continuer d’augmenter de 15 à 25 %, et peut-être même plus, dans les secteurs à risque de subir une catastrophe naturelle où les séismes, les inondations ainsi que les tempêtes de grêle et de vent surviennent fréquemment.»

1. L’« effet COVID-19 »

Entamé dès l’automne 2019, le raffermissement du marché des assurances a été exacerbé par l’« effet COVID-19 », soit la confluence de l’incertitude économique, de la faiblesse des taux d’intérêt et des pertes de réassurance à l’échelle mondiale. Cette tendance devrait se poursuivre en 2021. Les conséquences de la COVID-19 sur le marché des assurances auront d’importantes répercussions sur les coûts d’assurance futurs des propriétaires immobiliers. Les tarifs devraient continuer d’augmenter de 15 à 25 %, et peut-être même plus, dans les secteurs à risque de subir une catastrophe naturelle où les séismes, les inondations ainsi que les tempêtes de grêle et de vent surviennent fréquemment.

D’autres risques spécifiques à la pandémie ont émergé et transformé la teneur des discussions entre les courtiers et les propriétaires et les opérateurs immobiliers. L’appétit pour le risque de l’assureur d’une propriété sera influencé par les fluctuations du taux d’occupation. Le secteur de l’hôtellerie et de la restauration a été particulièrement touché en raison de la baisse de l’occupation et des revenus, accroissant le risque moral éventuel du domaine. La réduction du nombre de demandes de réclamation pour des dégâts d’eau dans les immeubles résidentiels à habitations multiples et leur sévérité plus faible en raison de l’augmentation du nombre de travailleurs à domicile représente un élément encourageant.

Avec la faiblesse soutenue des taux d’intérêt, les assureurs démontrent une plus grande discipline en matière de souscription et tentent de générer des profits grâce à des contrôles plus stricts et à une surveillance accrue. Attendez-vous à devoir répondre à plus de questions et à fournir plus de renseignements concernant la mitigation des risques, la prévention des pertes et l’entretien de la propriété, ce qui permettra à votre courtier de vous trouver une meilleure couverture à des conditions concurrentielles. À l’aube de 2021, les répercussions de la pandémie sur les activités immobilières et commerciales demeurent en grande partie inconnues. Votre courtier d’assurance jouera un rôle clé dans la gestion et le transfert des risques. Assurez-vous de bien comprendre vos polices d’assurance de biens, les garanties couvertes et non couvertes, et découvrez les meilleures façons d’atténuer les risques propres à vos propriétés.

Visionnez notre webinaire sur la hausse des tarifs d’assurance ainsi que sur la façon de contrôler et de gérer les coûts.

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«Les espaces de bureau disparaissent dans les secteurs densément peuplés et seront remplacés par des propriétés résidentielles.»

2. L’accélération de la conversion des magasins traditionnels.

Les magasins à grande surface et les grands magasins de centres commerciaux aux hauts plafonds et aux vastes espaces à aire ouverte sont transformés en entrepôts, en centres de divertissement ou en centres de traitement des commandes Amazon. Alors que certaines entreprises prévoient adopter le travail de la maison sur une base plus permanente et que d’autres réduisent la taille de leurs bureaux, le marché de l’immobilier de bureau se convertit de façon similaire à un usage résidentiel. Les espaces de bureau disparaissent dans les secteurs densément peuplés et seront remplacés par des propriétés résidentielles, alors que les tours du centre-ville et les petits édifices de style Art déco sont rénovés en condos. Les hôtels sont convertis en logements sociaux. Les propriétaires immobiliers doivent consulter leur courtier d’assurance afin de cerner les risques supplémentaires et l’incidence d’un tel pivot sur leur police d’assurance.

«Même les affaires bidon rejetées par les tribunaux doivent être défendues.»

3. L’inflation sociale continue de contribuer à l’érosion du marché immobilier.

Aux États-Unis, les règlements supérieurs à 10 M$ à la suite d’un dommage ou d’un sinistre à un bien sont appelés des « verdicts nucléaires » (nuclear verdicts). Ces jugements n’y font plus figure d’exceptions, ce qui inquiète les sociétés d’assurance canadiennes, qui craignent qu’une tendance similaire se dessine également au Canada. Ce phénomène, qui a entraîné une hausse des coûts d’assurance, a été surnommé « inflation sociale » puisqu’il s’observe à l’échelle de toutes les industries. Les dommages-intérêts accordés dans le cadre de ces décisions nucléaires sont souvent de beaucoup supérieurs aux sommes auparavant accordées pour la même infraction ou le même dommage. Les sociétés d’assurance responsabilité civile complémentaire estiment donc qu’ils sont les assureurs de première ligne. En cas d’action en justice, elles s’attendent à être mises en cause plus rapidement et plus souvent. Même si les affaires bidon sont rejetées par les tribunaux, elles doivent malgré tout être défendues. Souvent, les sociétés d’assurance les régleront pour d’importantes sommes simplement pour préserver leur réputation.

Collaborez avec votre courtier d’assurance afin d’établir des pratiques exemplaires en matière de gestion des risques pouvant être mises en œuvre à l’échelle de votre portefeuille dans le but de minimiser les réclamations. Tenez des registres de l’entretien effectué et concluez un contrat de ramassage de la neige. Documentez les accidents en temps réel, notamment en prenant des photos de la personne blessée, des lieux et des dommages à la propriété. Assurez-vous que votre entreprise réagisse à la souffrance de la personne blessée immédiatement après un accident. Manifestez de l’égard et aidez la personne blessée à obtenir les soins médicaux appropriés sans reconnaître votre responsabilité.

De façon générale, l’industrie a toujours fait preuve de la résilience et de la créativité requises pour réaffecter les actifs et accélérer la construction lorsque cela s’avère nécessaire. En 2021, le secteur devra de nouveau mettre ces qualités à profit.

«Les appartements résidentiels et les immeubles à condos devront démontrer aux souscripteurs qu’ils ont mis en place des contrôles afin d’empêcher les réclamations fréquentes et communes.

4. L’augmentation du risque pour les habitations multiples entraîne une hausse des coûts d’assurance.

Une légère hausse des réclamations causées par les incendies, les fuites d’eau, le vent, la grêle et les inondations sur le marché des appartements et des condos a entraîné une réduction du nombre de compagnies d’assurance disposées à assurer cette catégorie d’habitations. Pour cette raison, les habitations multiples peuvent s’attendre à subir une augmentation additionnelle de 20 à 50 % en 2021, ainsi qu’une hausse du montant de la franchise de l’assurance des biens générale.

Les immeubles à appartements résidentiels à condominiums qui cherchent à traverser cette tempête devront démontrer aux souscripteurs les différents contrôles qu’ils ont mis en œuvre afin d’empêcher les réclamations les plus fréquentes, les plus communes et les plus graves relatives aux dégâts d’eau et aux incendies. Collaborez avec votre courtier pour procéder à l’évaluation et à l’amélioration de votre gestion des risques afin de garantir que les souscripteurs acceptent d’assurer votre risque en 2021.

Croissance en 2021 et dans les années à venir

Alors que les taux et les exigences d’assurance ont augmenté dans l’ensemble de l’industrie immobilière, de plus en plus de souscripteurs souhaitent qu’en 2021, les portefeuilles immobiliers s’appuient sur un plan concret comprenant un plan d’investissement en capital pour les réparations et l’entretien des immeubles et un plan de gestion des risques et de continuité des affaires.

La gestion des risques et la résilience deviendront les thèmes majeurs qui vous permettront de raconter votre histoire. Comment votre portefeuille immobilier a-t-il pivoté afin de demeurer viable et de réduire son exposition au risque? Travaillez de concert avec votre courtier pour bâtir votre futur et présenter vos immeubles sous leur meilleur jour bien avant votre renouvellement d’assurance de 2021.

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